안녕하세요! 이종호 공인중개사입니다.
너겟 독자 여러분 이런 고민 해보셨나요? 적은 돈으로도 부동산 투자를 할 수 있을까? 다들 부동산이 투자의 관점에서 주식보다 '안전한 자산'이라고 말하는데, 생애 처음 부동산에 투자해보는 입장에서 소액으로 경험해볼 방법은 없을까?
저번 글에서도 말씀드렸지만 최근 자산에 가격이 엄청나게 상승하고 있습니다. 뉴스를 보면 주식시장이 역대 최고치를 찍었고, 부동산 가격은 서울 평균 아파트값이 10억 원을 넘었다는 소식도 들려오고, 비트코인도 상승과 하락을 반복하긴 하지만 최저점 대비 많이 상승했습니다.
그러다 보니 저와 같은 20대분들이나 처음으로 부동산 투자에 도전하려는 분들은 투자금액이 적아도 1억 원에서 2억 원은 필요하다고 생각해 포기하는 분들이 많습니다. 오늘은 어떻게 하면 적은 투자금액으로도 부동산에 투자할 수 있을지에 대한 몇 가지 방법을 소개해드리고자 합니다.
추가로, 투자 방법과 그 방법을 현재 2021년에 사용한다고 했을 때 통할 방법인지, 위험하지는 않은 지. 저의 개인적인 의견도 함께 드리고자 하니, 투자 전에 참고용으로 봐주셨으면 좋겠습니다.
<갭투자(Gap Investment), 세끼고 매매하기>
갭투자는 대한민국에서만 가능한 투자 방법입니다. 주거용 부동산으로 돈을 버신 분들은 대부분 이 방법을 사용해 부동산 가격 상승기에 부자가 된 분들이 많습니다.
이 투자방식은 은행에서 기존의 주택담보대출과 현금을 통해서 집을 구매하는 방식이 아닌, 오직 부동산 시세차익을 목표로 합니다. 집을 살 때는 '전세 세입자'를 구해서 전세 보증금과 최소한의 현금만을 이용합니다. 최근 어떤 분들은 극단적으로 '전세 보증금 + 신용대출 + 아주 작은 자기 현금'으로 영끌해서 집에 투자하셨다는 이야기도 많이 들려옵니다.
예를 들어보겠습니다. 집값이 5억 원이라고 치고 전셋값이 매매가의 80%인 4억 원이라고 가정합시다. 만약 제가 이 집을 갭투자를 통해 구매하고 싶다면, 실제 필요한 현금은 1억 원이면 됩니다.
**5억 원(집값) = 4억 원 (전셋값) + 1억 원(실제 필요한 현금, 신용대출로도 가능)
물론 여기에 취득세, 등록세, 부동산 중개 수수료, 법무사 비용 등은 제외한 금액입니다.
실제 취·등록세와 기타 제반 비용을 계산하면 1,000만 원 안쪽으로 추가 비용이 발생할 것 같습니다.
과거에는 실제 이러한 방식으로 적게는 2~3채, 많게는 10~100채 넘게 부동산 가격 상승기에 갭투자를 통해서 실제 부자가 된 사람들이 많습니다.
그렇다면 과연 2021년 현재에도 이 방식이 통할까요?? 제 답변은 'NO'입니다.
현재 정부의 주거용 부동산 정책이 '규제'를 강화하는 방향으로 정책을 펴고 있습니다. 실제 현재 규제지역에 2주택부터는 취득세가 집값의 8%, 3주택부터는 12%까지 매겨 지고 있습니다. 이외에도 각종 혜택이 다주택자에겐 적용되지 않습니다. 오히려 2주택자는 기존 양도세율에 20% 추가 과세, 3주택자부터는 30% 추가 과세가 들어가서 정말 큰 양도차익이 아니고서는 수익을 볼 수 없는 상황이 만들어졌습니다.
추가로 현재 부동산 가격이 기존 저점 대비 많이 올랐습니다. 물론 단기적으로는 더 상승할 여지는 있지만, 부동산도 시장을 통해서 가격이 형성되는 자산이기 때문에, 앞으로 부동산 공급이 늘어나면 정말 좋은 위치의 신축 아파트를 제외하고는 가격 방어가 쉽지 않아 보입니다.
<리츠 투자(REITs), 부동산 투자 신탁 & 부동산 P2P 투자>
리츠(REITs)와 부동산 P2P는 말이 생소하실 수도 있습니다. 해외에서는 널리 이용되고 있지만, 우리나라에 이 투자 방법들이 들어온 기간이 얼마 되지 않습니다. 최근 정부에서는 리츠나 부동산 P2P 시장을 키우고, 국민들이 부동산 시장에 투자를 유도해서 선진화된 부동산 시장을 만들려고 노력하고 있습니다.
우선 리츠(Real Estate Investment Trusts)는, 한글로 부동산 투자 신탁이라고 합니다. 여기서 '신탁'은 돈을 맡긴 ‘위탁자’와 계약을 통해서 대신해서 돈을 맡고 운용해준다는 의미입니다. 즉, 리츠는 여러분이 맡긴 돈을 대신해서 운용해주는데, 이 돈을 부동산에 투자하는 회사라고 생각하시면 됩니다.
리츠와 P2P 투자의 개념은 요즘 유행하는 크라우드 펀딩(Crowd Funding)과 비슷합니다. 예전에는 거액의 부동산이 소수의 기관과 부자만 투자할 수 있는 상품이었다면, 이제는 소액으로 투자하고 싶은 사람들도 접근할 수 있게 수천, 수만 명의 투자 자금을 모아서 빌딩을 매입하거나 새로 건물을 짓거나 하는 방법으로 수익을 내서 투자자들에게 다시 배당하는 방식으로 회사를 운영합니다.
특히 리츠는 현재 주식처럼 거래가 되기 때문에 네이버 증권 들어가서 '리츠'라고 검색해 보시면 실제 몇몇 리츠 회사들이 실제로 거래되고 있는 모습을 보실 수 있습니다.
여러분들은 실제 그 회사가 어떤 부동산에 투자하는 지, 현재 수익 현황, 자산 현황, 부채 현황들을 주식 분석하시는 것처럼 동일하게 살펴볼 수 있습니다. 나는 눈에 보이는 부동산에 소액으로 투자해보시겠다는 분들께 추천해 드립니다!
현재 정부에서도 권장하고 있고 여러 가지 세금 혜택이 많기 때문에, 공부하여 투자해보시는 것도 추천해 드립니다.
P2P(Peer to Peer) 회사는 부동산을 직접 지어서 수익을 올리고 싶은 건축주와 여러분들과 같은 부동산 소액 투자자들을 연결해서 중개 수수료를 받는 회사입니다. 건축주는 왜 은행에서 돈을 안 빌리고, P2P 회사에 의뢰를 해서 돈을 빌릴까요?
은행 입장에서는 건축주의 신용이나 대출금의 회수가 확실하지가 않기에 위험하다고 판단합니다. 당연히 높은 이자가 책정됩니다. 대략 10~20% 내외로요. 건축주는 이렇게 비싼 금리 상품을 이용하면, 그만큼 자신들의 수익성이 낮아지고 사업의 위험도는 상승하게 됩니다.
그래서 이 보다는 저렴하게 돈을 빌려주는 P2P 업체와 계약해 돈을 빌립니다. P2P 업체는 어떻게 돈을 마련하냐고요? P2P 업체는 일반 투자자들에게 은행 투자상품보다 높은 수익률을 약속하고 투자자금을 모읍니다. 이렇게 모은 투자자금으로 P2P 업체는 건축주에게 투자하는 구조인 거죠.
이렇게 개념만 보면 P2P 회사가 부동산 투자자들에게 위험한 자산을 소개해서 중개수수료를 벌어가는 악덕한 회사라고 볼 수도 있습니다. 하지만, P2P 회사가 아무런 일을 하지 않는 건 아닙니다. P2P 회사는 중간에서 투자금을 위한 보험 가입이나 사업성 분석을 통한 투자자금의 안전한 회수를 도와주는 역할을 하며 대출을 받는 건축주와, 투자자가 서로 윈윈(Win-Win)할 수 있게 도와줍니다.
P2P 투자는 앞서 말씀드린 리츠(REITs) 방식보다 투자자금 회수 기간이 짧고, 수익률이 높습니다. 대신 위험(Risk)은 당연히 높고요. 중간에 사업이 망하게 되면 원금을 잃을 위험도 있습니다. 몇몇 뉴스 소식을 보니 어떤 분들은 투자자금 회수를 못 하신 분들도 있고, 반대로 어떤 분들은 수익을 보고 계신 분들도 있는 거 같았습니다.
이 투자 방식도 국내 부동산 시장이 긍정적이어야 높은 수익을 빠르게 볼 수가 있습니다. 추가로 자신이 투자하는 부동산 프로젝트가 시장성이 높은 부동산인 것도 중요하겠죠. 아무래도 리츠보다는 더 위험하고, 개인의 판단이 좀 더 중요한 투자 방식이라 조심스럽게 접근하시길 권해드립니다.
<경매 투자>
많은 분들이 경매 투자 관심을 갖고 계시고, 이에 대한 전문 강의나 책도 시중에 많이 있습니다.
우선 왜 경매 투자가 인기가 많은 걸까요? 답은 당연히 싸게 살 수 있기 때문입니다. 법원에서 경매를 시작하기 전, 해당 부동산에 대한 감정평가나 법적인 권리 분석, 입지 분석, 시세 분석 등 최대한 모든 정보를 경매를 받는 낙찰자들에게 제공합니다. 기존 부동산 매매 방식보다 훨씬 더 정보가 많이 오픈되어 있고, 매도자 자체가 없는 상황이니 비싸게 구매할 확률도 그만큼 적게 되는 것이죠.
그렇다면 경매에 나온 물건들은 어떻게 나오게 됐을까요? 위험한 물건들 아닐까요? 보통 매각 물건들이 나오는 경로는 집주인이 파산했다거나, 기존 세입자가 살다가 보증금을 집주인에게 돌려받지 못해 경매를 신청하는 경우와 같이 집주인의 경제적 상태의 문제가 생겼을 때 경매로 넘어가게 됩니다. 그래서 기존에 매매하실 때와는 다르게, 여러분들이 경매 투자를 하시려면 '권리 분석'이라는 것을 하셔야 합니다. 권리 분석의 목표는 내가 어떤 가격에 경매 낙찰을 받아야 수익이 날 것인지, 낙찰받아도 안전한 물건인지 등을 파악하시는 것입니다.
실제 경매 투자 방법이나 투자의뢰는 여러 전문가분들이 많으니 다양한 채널을 통해서 배울 수 있습니다.
최근 부동산 시장 가격이 상승하다 보니, 경매에 나온 물건들이 실제 시세와 거의 비슷하게 거래가 된다고 합니다. 그만큼 아파트 경매 투자는 경쟁이 심하다고 볼 수 있습니다. 이외의 빌라, 단독주택, 토지 등은 아파트보다 상대적으로 거래가 어려운 만큼 가격은 실제 분양가나 시장가격보다 저렴하게 구매할 수 있는 경우도 있습니다. 오히려 이쪽을 고려하면 좋은 기회가 있을 것 같습니다.
여러분이 경매로 구매를 한다고 하면, 갭투자와 같은 방식으로 전세 또는 월세 세입자를 받아서 여러분의 실제 투자금액을 줄이는 방안도 있습니다. 아니라면 주택을 담보로 대출을 이용하는 것도 하나의 방법입니다.
앞으로는 투자의 방향이 상가, 공장과 같이 부동산 규제가 없는 쪽으로 변화한다고 하니 이쪽에 관심을 가지시는 것도 나쁘지 않아 보입니다.
<상가 권리금 장사>
가장 난도가 높은 방식입니다. 대신 수익률은 투자금 대비해서 가장 높습니다.
요즘 뉴스 보시면 상가 공실률 또는 빈 상가가 엄청나게 늘었다는 소식 많이 들어보셨을 겁니다. 이 말은 장사가 잘되던 기존 상가의 세입자 '권리금'도 떨어지고 있다는 말입니다. 즉 권리금은 그 부동산 위치의 자릿세라고 보시면 됩니다.
부동산은 아시다시피 위치, '입지'가 가장 중요합니다. 주거용 부동산에서 위치는 실제 거주하기 좋은 장소라고 본다면 상업용 부동산인 상가에서 가장 좋은 위치는? '장사 잘되는 곳'입니다.
예를 들어, 어떤 동네에 아주 위치가 좋은 자리에 백종원 님이 고깃집을 차려서 운영하고 있다고 가정해봅시다. 장사도 엄청 잘됩니다. 이때, 백종원 님이 사업을 축소할 때라고 판단해 이 상가의 자리를 내놓는다면? 당연히 장사가 잘되는 곳이니 권리금을 많이 요구할 것입니다.
보통 장사가 잘되는 상가는 권리금을 요구합니다. 자신이 이만큼 이 자리를 키워 놓았고, 장사가 잘되는 걸 보여주면서 이에 대한 보상을 요구하는 것이라 보시면 됩니다. 이 권리금은 기존 세입자와 새로운 세입자가 따로 권리금 계약이라는 것을 작성합니다. 많이 받는 곳은 자릿세로 3~4억 원까지 요구하는 곳도 있습니다.
지금은 어떨까요? 여러분도 아시다시피 코로나19로 인해서 상가 시장이 완전히 죽었습니다. 권리금을 포기하고 장사를 접으시는 분들도 있고, 기존 권리금으로 1억~1.5억 원을 이야기하시는 분들도 지금은 4000~5000만 원을 요구할 정도로 많이 떨어졌습니다. 매출은 안 나오는데 매달 월세, 인건비만 발생한다면 당연히 그만두고 싶은 세입자들이 아주 많겠죠.
그래서 이 투자 방식은 개개인의 노력이 많이 필요합니다. 앞으로 미래에 대한 확신도 있어야 하고요. 저는 지금이 우리나라 상가 시장이 가장 힘든 시기라고 생각합니다. 앞으로 코로나가 끝날 것이라 믿고, 다시 상가 시장이 회복되는 것도 확실하다고 생각하고요.
지금 저렴한 권리금 또는 무권리로 상가에서 장사하면서 좋은 자리를 선점하게 되면 나중에 어떻게 될까요? 당연히 권리금이 다시 오를 것이라고 봅니다.
물론 이 방법은 개개인의 노력, 장사 기술, 노하우가 필요한 방법이라 함부로 시도할 수는 없는 방법입니다. 하지만 제가 보기에는 지금 권리금 없이, 소액의 보증금과 저렴한 월세로 버티다가 나중에 권리금 시세차익을 보기에는 훌륭한 적기라 생각합니다.
결론: 투자에 정답은 없다! 자신만의 답을 찾자.
정말 인생이 그렇지만, 투자에는 정답이 없는 것 같습니다. 어떤 분들은 비트코인 사서 돈 벌었다. 주식이 최고다. 부동산이 최고다. 각자의 투자 방식을 소개해 주시는 데 막상 따라 해보면 내가 했을 때는 그만큼의 수익이 안 나는 경우가 많습니다.
그런데 사실 투자에는 정해진 답은 아니어도 실패를 줄일 방법은 있습니다. 그게 무엇일까요?
답은 '싸게 사는 것'입니다. 현재 많은 자산의 가격이 많이 올랐죠. 월급으로는 엄두도 못 낼 만큼이요. 부동산, 주식, 금, 기름값 등 가격이 안 오른 것이 없습니다.
투자에 성공한 사람들의 이야기를 들어보면, 거의 대부분이 자산의 가격이 저렴할 때 투자를 해서 가격이 비싸졌을 때 판매해 이익을 얻은 경우가 많았습니다. 비쌀 때 사면 아무래도 또 오를 확률보다는 떨어질 확률이 더 높을 거고, 모든 자산에는 가격의 변동 주기(Cycle)가 존재하기 때문이죠.
그러므로 남들은 찾지 못하는 나만의 저평가된 자산에 투자하는 것이 성공의 지름길이라 생각합니다. 현재 가장 저렴한 것이 무엇일까? 꼭 저렴한 것이 아니어도 자신이 잘할 수 있는 방법이 무엇일까? 그 방법을 찾는 과정에서 좋은 투자가 나올 수 있습니다.
안녕하세요! 이종호 공인중개사입니다.
너겟 독자 여러분 이런 고민 해보셨나요? 적은 돈으로도 부동산 투자를 할 수 있을까? 다들 부동산이 투자의 관점에서 주식보다 '안전한 자산'이라고 말하는데, 생애 처음 부동산에 투자해보는 입장에서 소액으로 경험해볼 방법은 없을까?
저번 글에서도 말씀드렸지만 최근 자산에 가격이 엄청나게 상승하고 있습니다. 뉴스를 보면 주식시장이 역대 최고치를 찍었고, 부동산 가격은 서울 평균 아파트값이 10억 원을 넘었다는 소식도 들려오고, 비트코인도 상승과 하락을 반복하긴 하지만 최저점 대비 많이 상승했습니다.
그러다 보니 저와 같은 20대분들이나 처음으로 부동산 투자에 도전하려는 분들은 투자금액이 적아도 1억 원에서 2억 원은 필요하다고 생각해 포기하는 분들이 많습니다. 오늘은 어떻게 하면 적은 투자금액으로도 부동산에 투자할 수 있을지에 대한 몇 가지 방법을 소개해드리고자 합니다.
추가로, 투자 방법과 그 방법을 현재 2021년에 사용한다고 했을 때 통할 방법인지, 위험하지는 않은 지. 저의 개인적인 의견도 함께 드리고자 하니, 투자 전에 참고용으로 봐주셨으면 좋겠습니다.
<갭투자(Gap Investment), 세끼고 매매하기>
갭투자는 대한민국에서만 가능한 투자 방법입니다. 주거용 부동산으로 돈을 버신 분들은 대부분 이 방법을 사용해 부동산 가격 상승기에 부자가 된 분들이 많습니다.
이 투자방식은 은행에서 기존의 주택담보대출과 현금을 통해서 집을 구매하는 방식이 아닌, 오직 부동산 시세차익을 목표로 합니다. 집을 살 때는 '전세 세입자'를 구해서 전세 보증금과 최소한의 현금만을 이용합니다. 최근 어떤 분들은 극단적으로 '전세 보증금 + 신용대출 + 아주 작은 자기 현금'으로 영끌해서 집에 투자하셨다는 이야기도 많이 들려옵니다.
예를 들어보겠습니다. 집값이 5억 원이라고 치고 전셋값이 매매가의 80%인 4억 원이라고 가정합시다. 만약 제가 이 집을 갭투자를 통해 구매하고 싶다면, 실제 필요한 현금은 1억 원이면 됩니다.
**5억 원(집값) = 4억 원 (전셋값) + 1억 원(실제 필요한 현금, 신용대출로도 가능)
물론 여기에 취득세, 등록세, 부동산 중개 수수료, 법무사 비용 등은 제외한 금액입니다.
실제 취·등록세와 기타 제반 비용을 계산하면 1,000만 원 안쪽으로 추가 비용이 발생할 것 같습니다.
과거에는 실제 이러한 방식으로 적게는 2~3채, 많게는 10~100채 넘게 부동산 가격 상승기에 갭투자를 통해서 실제 부자가 된 사람들이 많습니다.
그렇다면 과연 2021년 현재에도 이 방식이 통할까요?? 제 답변은 'NO'입니다.
현재 정부의 주거용 부동산 정책이 '규제'를 강화하는 방향으로 정책을 펴고 있습니다. 실제 현재 규제지역에 2주택부터는 취득세가 집값의 8%, 3주택부터는 12%까지 매겨 지고 있습니다. 이외에도 각종 혜택이 다주택자에겐 적용되지 않습니다. 오히려 2주택자는 기존 양도세율에 20% 추가 과세, 3주택자부터는 30% 추가 과세가 들어가서 정말 큰 양도차익이 아니고서는 수익을 볼 수 없는 상황이 만들어졌습니다.
추가로 현재 부동산 가격이 기존 저점 대비 많이 올랐습니다. 물론 단기적으로는 더 상승할 여지는 있지만, 부동산도 시장을 통해서 가격이 형성되는 자산이기 때문에, 앞으로 부동산 공급이 늘어나면 정말 좋은 위치의 신축 아파트를 제외하고는 가격 방어가 쉽지 않아 보입니다.
<리츠 투자(REITs), 부동산 투자 신탁 & 부동산 P2P 투자>
리츠(REITs)와 부동산 P2P는 말이 생소하실 수도 있습니다. 해외에서는 널리 이용되고 있지만, 우리나라에 이 투자 방법들이 들어온 기간이 얼마 되지 않습니다. 최근 정부에서는 리츠나 부동산 P2P 시장을 키우고, 국민들이 부동산 시장에 투자를 유도해서 선진화된 부동산 시장을 만들려고 노력하고 있습니다.
우선 리츠(Real Estate Investment Trusts)는, 한글로 부동산 투자 신탁이라고 합니다. 여기서 '신탁'은 돈을 맡긴 ‘위탁자’와 계약을 통해서 대신해서 돈을 맡고 운용해준다는 의미입니다. 즉, 리츠는 여러분이 맡긴 돈을 대신해서 운용해주는데, 이 돈을 부동산에 투자하는 회사라고 생각하시면 됩니다.
리츠와 P2P 투자의 개념은 요즘 유행하는 크라우드 펀딩(Crowd Funding)과 비슷합니다. 예전에는 거액의 부동산이 소수의 기관과 부자만 투자할 수 있는 상품이었다면, 이제는 소액으로 투자하고 싶은 사람들도 접근할 수 있게 수천, 수만 명의 투자 자금을 모아서 빌딩을 매입하거나 새로 건물을 짓거나 하는 방법으로 수익을 내서 투자자들에게 다시 배당하는 방식으로 회사를 운영합니다.
특히 리츠는 현재 주식처럼 거래가 되기 때문에 네이버 증권 들어가서 '리츠'라고 검색해 보시면 실제 몇몇 리츠 회사들이 실제로 거래되고 있는 모습을 보실 수 있습니다.
여러분들은 실제 그 회사가 어떤 부동산에 투자하는 지, 현재 수익 현황, 자산 현황, 부채 현황들을 주식 분석하시는 것처럼 동일하게 살펴볼 수 있습니다. 나는 눈에 보이는 부동산에 소액으로 투자해보시겠다는 분들께 추천해 드립니다!
현재 정부에서도 권장하고 있고 여러 가지 세금 혜택이 많기 때문에, 공부하여 투자해보시는 것도 추천해 드립니다.
P2P(Peer to Peer) 회사는 부동산을 직접 지어서 수익을 올리고 싶은 건축주와 여러분들과 같은 부동산 소액 투자자들을 연결해서 중개 수수료를 받는 회사입니다. 건축주는 왜 은행에서 돈을 안 빌리고, P2P 회사에 의뢰를 해서 돈을 빌릴까요?
은행 입장에서는 건축주의 신용이나 대출금의 회수가 확실하지가 않기에 위험하다고 판단합니다. 당연히 높은 이자가 책정됩니다. 대략 10~20% 내외로요. 건축주는 이렇게 비싼 금리 상품을 이용하면, 그만큼 자신들의 수익성이 낮아지고 사업의 위험도는 상승하게 됩니다.
그래서 이 보다는 저렴하게 돈을 빌려주는 P2P 업체와 계약해 돈을 빌립니다. P2P 업체는 어떻게 돈을 마련하냐고요? P2P 업체는 일반 투자자들에게 은행 투자상품보다 높은 수익률을 약속하고 투자자금을 모읍니다. 이렇게 모은 투자자금으로 P2P 업체는 건축주에게 투자하는 구조인 거죠.
이렇게 개념만 보면 P2P 회사가 부동산 투자자들에게 위험한 자산을 소개해서 중개수수료를 벌어가는 악덕한 회사라고 볼 수도 있습니다. 하지만, P2P 회사가 아무런 일을 하지 않는 건 아닙니다. P2P 회사는 중간에서 투자금을 위한 보험 가입이나 사업성 분석을 통한 투자자금의 안전한 회수를 도와주는 역할을 하며 대출을 받는 건축주와, 투자자가 서로 윈윈(Win-Win)할 수 있게 도와줍니다.
P2P 투자는 앞서 말씀드린 리츠(REITs) 방식보다 투자자금 회수 기간이 짧고, 수익률이 높습니다. 대신 위험(Risk)은 당연히 높고요. 중간에 사업이 망하게 되면 원금을 잃을 위험도 있습니다. 몇몇 뉴스 소식을 보니 어떤 분들은 투자자금 회수를 못 하신 분들도 있고, 반대로 어떤 분들은 수익을 보고 계신 분들도 있는 거 같았습니다.
이 투자 방식도 국내 부동산 시장이 긍정적이어야 높은 수익을 빠르게 볼 수가 있습니다. 추가로 자신이 투자하는 부동산 프로젝트가 시장성이 높은 부동산인 것도 중요하겠죠. 아무래도 리츠보다는 더 위험하고, 개인의 판단이 좀 더 중요한 투자 방식이라 조심스럽게 접근하시길 권해드립니다.
<경매 투자>
많은 분들이 경매 투자 관심을 갖고 계시고, 이에 대한 전문 강의나 책도 시중에 많이 있습니다.
우선 왜 경매 투자가 인기가 많은 걸까요? 답은 당연히 싸게 살 수 있기 때문입니다. 법원에서 경매를 시작하기 전, 해당 부동산에 대한 감정평가나 법적인 권리 분석, 입지 분석, 시세 분석 등 최대한 모든 정보를 경매를 받는 낙찰자들에게 제공합니다. 기존 부동산 매매 방식보다 훨씬 더 정보가 많이 오픈되어 있고, 매도자 자체가 없는 상황이니 비싸게 구매할 확률도 그만큼 적게 되는 것이죠.
그렇다면 경매에 나온 물건들은 어떻게 나오게 됐을까요? 위험한 물건들 아닐까요? 보통 매각 물건들이 나오는 경로는 집주인이 파산했다거나, 기존 세입자가 살다가 보증금을 집주인에게 돌려받지 못해 경매를 신청하는 경우와 같이 집주인의 경제적 상태의 문제가 생겼을 때 경매로 넘어가게 됩니다. 그래서 기존에 매매하실 때와는 다르게, 여러분들이 경매 투자를 하시려면 '권리 분석'이라는 것을 하셔야 합니다. 권리 분석의 목표는 내가 어떤 가격에 경매 낙찰을 받아야 수익이 날 것인지, 낙찰받아도 안전한 물건인지 등을 파악하시는 것입니다.
실제 경매 투자 방법이나 투자의뢰는 여러 전문가분들이 많으니 다양한 채널을 통해서 배울 수 있습니다.
최근 부동산 시장 가격이 상승하다 보니, 경매에 나온 물건들이 실제 시세와 거의 비슷하게 거래가 된다고 합니다. 그만큼 아파트 경매 투자는 경쟁이 심하다고 볼 수 있습니다. 이외의 빌라, 단독주택, 토지 등은 아파트보다 상대적으로 거래가 어려운 만큼 가격은 실제 분양가나 시장가격보다 저렴하게 구매할 수 있는 경우도 있습니다. 오히려 이쪽을 고려하면 좋은 기회가 있을 것 같습니다.
여러분이 경매로 구매를 한다고 하면, 갭투자와 같은 방식으로 전세 또는 월세 세입자를 받아서 여러분의 실제 투자금액을 줄이는 방안도 있습니다. 아니라면 주택을 담보로 대출을 이용하는 것도 하나의 방법입니다.
앞으로는 투자의 방향이 상가, 공장과 같이 부동산 규제가 없는 쪽으로 변화한다고 하니 이쪽에 관심을 가지시는 것도 나쁘지 않아 보입니다.
<상가 권리금 장사>
가장 난도가 높은 방식입니다. 대신 수익률은 투자금 대비해서 가장 높습니다.
요즘 뉴스 보시면 상가 공실률 또는 빈 상가가 엄청나게 늘었다는 소식 많이 들어보셨을 겁니다. 이 말은 장사가 잘되던 기존 상가의 세입자 '권리금'도 떨어지고 있다는 말입니다. 즉 권리금은 그 부동산 위치의 자릿세라고 보시면 됩니다.
부동산은 아시다시피 위치, '입지'가 가장 중요합니다. 주거용 부동산에서 위치는 실제 거주하기 좋은 장소라고 본다면 상업용 부동산인 상가에서 가장 좋은 위치는? '장사 잘되는 곳'입니다.
예를 들어, 어떤 동네에 아주 위치가 좋은 자리에 백종원 님이 고깃집을 차려서 운영하고 있다고 가정해봅시다. 장사도 엄청 잘됩니다. 이때, 백종원 님이 사업을 축소할 때라고 판단해 이 상가의 자리를 내놓는다면? 당연히 장사가 잘되는 곳이니 권리금을 많이 요구할 것입니다.
보통 장사가 잘되는 상가는 권리금을 요구합니다. 자신이 이만큼 이 자리를 키워 놓았고, 장사가 잘되는 걸 보여주면서 이에 대한 보상을 요구하는 것이라 보시면 됩니다. 이 권리금은 기존 세입자와 새로운 세입자가 따로 권리금 계약이라는 것을 작성합니다. 많이 받는 곳은 자릿세로 3~4억 원까지 요구하는 곳도 있습니다.
지금은 어떨까요? 여러분도 아시다시피 코로나19로 인해서 상가 시장이 완전히 죽었습니다. 권리금을 포기하고 장사를 접으시는 분들도 있고, 기존 권리금으로 1억~1.5억 원을 이야기하시는 분들도 지금은 4000~5000만 원을 요구할 정도로 많이 떨어졌습니다. 매출은 안 나오는데 매달 월세, 인건비만 발생한다면 당연히 그만두고 싶은 세입자들이 아주 많겠죠.
그래서 이 투자 방식은 개개인의 노력이 많이 필요합니다. 앞으로 미래에 대한 확신도 있어야 하고요. 저는 지금이 우리나라 상가 시장이 가장 힘든 시기라고 생각합니다. 앞으로 코로나가 끝날 것이라 믿고, 다시 상가 시장이 회복되는 것도 확실하다고 생각하고요.
지금 저렴한 권리금 또는 무권리로 상가에서 장사하면서 좋은 자리를 선점하게 되면 나중에 어떻게 될까요? 당연히 권리금이 다시 오를 것이라고 봅니다.
물론 이 방법은 개개인의 노력, 장사 기술, 노하우가 필요한 방법이라 함부로 시도할 수는 없는 방법입니다. 하지만 제가 보기에는 지금 권리금 없이, 소액의 보증금과 저렴한 월세로 버티다가 나중에 권리금 시세차익을 보기에는 훌륭한 적기라 생각합니다.
결론: 투자에 정답은 없다! 자신만의 답을 찾자.
정말 인생이 그렇지만, 투자에는 정답이 없는 것 같습니다. 어떤 분들은 비트코인 사서 돈 벌었다. 주식이 최고다. 부동산이 최고다. 각자의 투자 방식을 소개해 주시는 데 막상 따라 해보면 내가 했을 때는 그만큼의 수익이 안 나는 경우가 많습니다.
그런데 사실 투자에는 정해진 답은 아니어도 실패를 줄일 방법은 있습니다. 그게 무엇일까요?
답은 '싸게 사는 것'입니다. 현재 많은 자산의 가격이 많이 올랐죠. 월급으로는 엄두도 못 낼 만큼이요. 부동산, 주식, 금, 기름값 등 가격이 안 오른 것이 없습니다.
투자에 성공한 사람들의 이야기를 들어보면, 거의 대부분이 자산의 가격이 저렴할 때 투자를 해서 가격이 비싸졌을 때 판매해 이익을 얻은 경우가 많았습니다. 비쌀 때 사면 아무래도 또 오를 확률보다는 떨어질 확률이 더 높을 거고, 모든 자산에는 가격의 변동 주기(Cycle)가 존재하기 때문이죠.
그러므로 남들은 찾지 못하는 나만의 저평가된 자산에 투자하는 것이 성공의 지름길이라 생각합니다. 현재 가장 저렴한 것이 무엇일까? 꼭 저렴한 것이 아니어도 자신이 잘할 수 있는 방법이 무엇일까? 그 방법을 찾는 과정에서 좋은 투자가 나올 수 있습니다.