[부동산]2주택자도 양도세를 안 낼 수 있다고?

우리가 지난 글들을 통해 다주택자인 사람이 중과세율이 적용되어 주택을 매도하면, 최대 82.5%(지방세 포함)라는 양도소득세를 물어야 한다는 사실을 예시를 통해 알아봤어요. 예시를 알려드리면서 웬만하면 1세대 1주택 비과세 요건을 맞춰 되도록 세금을 적게 내는 게 돈 버는 방법이라고 추가로 말씀드렸고요. 


그런데 이상하지 않나요? 1세대 1주택자가 양도소득세 비과세 요건을 맞추기 위해 주택을 팔았는데, 그럼 주택을 판 사람은 다음 주택을 취득하기 전까지 월세나 전세를 통해 세입자 살이를 해야 하는 걸까요? 그렇지 않죠.


정부는 주택을 2채 보유하더라도 '일시적'일 땐 주택이 2채여도 2주택자의 양도소득세 세율이 아니라 세금을 내지 않도록 하게 끔 '일시적 2주택 비과세'라는 조항을 만들었어요. 그럼 어떤 경우가 일시적이라고 정부는 생각할까요?


<주택 → 주택> 주택을 살 거면 1년 뒤에 사자!

일시적 1가구 2주택 비과세에는 크게 2가지예요. 주택을 2채 보유하는 <A주택 - B주택>과, 분양권이나 입주권을 혼용하여 소유하고 있는 <A주택 - B분양권&입주권>인 경우 2가지가 있어요*.

*A와 B의 순서가 바뀌어도 관계없어요.


먼저 주택을 2채 보유하고 있는 <주택 - 주택>의 경우에 대해 알아볼게요.

정부는 일시적 1가구 2주택 비과세 요건으로 4가지를 인정하고 있어요. 처음 취득한 주택과 나중에 취득한 주택의 지역에 따라 매도해야 하는 기간이 다르죠. 그런데 조정지역이냐 비조정지역이냐를 알기 전에 먼저 알아야 하는 것이 있는데요.


바로 내가 추가로 취득한 주택이 이전 주택을 취득한 날로부터 1년을 지나서 취득했느냐는 거예요. 1년이 지나 취득했다면 일단 일시적 1가구 2주택 비과세 요건 중 한 가지를 충족한 것이고, 1년이 지나지 않고 취득했다면 일시적 1가구 2주택 비과세 요건을 충족하지 않았기 때문에 비과세 혜택을 받을 수 없어요.


내가 신규로 취득 한 주택이 이전 주택의 취득일로부터 1년이 지난 다음 취득했다면, 다음으로 확인해야 할 부분은 '소유하고 있는 주택 가운데 비조정지역의 주택이 있냐'는 거예요.

1. 비조정대상지역 → 조정대상지역 (혹은 조정대상지역 → 비조정대상지역)

시기에 상관없이 2개의 주택 중 한 개의 주택이 비조정지역인 경우 신규로 취득한 주택의 취득일로부터 종전주택을 3년 내에만 매도하면 돼요.


예를 들어 조정대상지역의 A주택을 2018년 3월에 취득하고 비조정대상지역의 B주택을 1년이 지난 2019년 3월에 취득했다면, B주택을 취득한 일로부터 3년 내인 2022년 3월까지 A주택을 매도하면 A주택에 대한 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있는 거죠.


단! 비과세 혜택을 받으려는 경우 종전주택이 조정대상지역이라면, 2년 보유와 거주를 해야만 비과세 혜택을 받을 수 있고 비조정대상지역이라면 거주는 하지 않고 2년 동안 보유만 하면 돼요.


둘 다 조정대상지역이라면?